Để kết và hợp

9/9/2019 - Chuyên đề
Tác giả: bài KTS HUÂN TÚ ảnh H.A.T; QUỐC THỐNG

Gần đây một số dự án bất động sản quảng bá nhiều đến loại nhà “shophouse” như một sản phẩm nhà có khả năng sinh lợi và khai thác hữu hiệu mặt bằng. Nhưng thực tế thì mô hình nhà ở (nhất là dạng nhà căn phố liền kề) có kết hợp kinh doanh, dịch vụ đã xuất hiện lâu đời, nếu không muốn nói ngược lại là chính vì hình thức kinh doanh như vậy mà người ta mới phát triển loại nhà phân lô. Tuy nhiên, bài viết này không nói đến các định nghĩa mang tính học thuật về lịch sử quy hoạch - kiến trúc của dạng nhà này, mà đi vào một số khía cạnh thuộc về văn hóa ứng xử dẫn đến cách thức tổ chức không gian shophouse trong điều kiện đô thị Việt Nam hiện nay.

 

Cũng là những dãy nhà phố buôn bán trong khu nhà phố, nhưng giữa Sài Gòn 


Thử nhìn ra thế giới hay đi suốt chiều dài đất nước, đã là nhà mặt phố thì đa số đều có kết hợp thêm chức năng. Nếu ít thì khai thác mặt bằng phía trước hoặc dưới trệt, gia chủ ở phía sau hay trên lầu, còn nhiều thì cho thuê nguyên căn, hoặc tận dụng hơn nữa thì làm mỗi tầng một công năng, khai thác triệt để ưu thế mặt phố nhất là các khu vực trung tâm đô thị. Thậm chí giữa những vùng buôn bán sầm uất mà nhà nào đóng cửa im ỉm sẽ trở nên lạc lõng, lại bị đặt ra dấu hỏi trong mắt người qua lại: chắc nhà này gặp xui xẻo gì đây mà không cho thuê được, hay là gia chủ khó tính lắm, hay chắc giàu lắm không cần tiền (?) nên mới để nhà không vậy, thiệt uổng cái vị trí này quá!...

 

Singapore (ảnh phải) lại thấy sự khác biệt rõ rệt về hạ tầng đô thị, tổ chức giao thông, trang trí mặt ngoài và thẩm mỹ toàn khu phố

 

Từ chuyện hùn hạp
Hồi nhỏ tôi hay nhìn những ngôi nhà có mở tiệm buôn ở Sài Gòn - Chợ Lớn bằng con mắt ngưỡng mộ: hay quá ta, sao mà người ta có thể ở trong những căn nhà có gắn hàng chữ xi măng trên cửa, ghi rằng tiệm giày S, hiệu thuốc tây H… ấn tượng vậy? Những “ngôi nhà mở tiệm” hay sau này còn gọi nghe có vẻ “môi trường quốc tế” shophouse ấy trong mắt trẻ thơ như một thế giới nhiều vật dụng hấp dẫn, nhiều người lui tới thật đông vui, ông chủ buổi sáng mở cửa dọn hàng ra, xong rồi ngồi thảnh thơi thu tiền! Sau này lớn lên khi theo chân bạn bè tìm kiếm mặt bằng kinh doanh thì mới thấy đi tìm “nhà mở tiệm” thật không “dễ ăn” chút nào. Khi quen nơi ấm chỗ thì cũng là lúc gia chủ lấy lại nhà, hoặc tăng giá cho thuê. Và cũng không ít lần nếm trải nỗi khổ phải đi sửa chữa nội thất những căn nhà phố có kết hợp thương mại dịch vụ mà ở chung với chủ nhà, thôi thì đủ thứ va chạm phức tạp. Mới hiểu dần ra làm nhà ở kết hợp đa năng cũng như chuyện hùn hạp làm ăn vậy, ngó zdậy mà hổng phải zdậy!
Hùn hạp làm ăn, trong lời ăn tiếng nói của người dân Nam bộ, hàm nghĩa rằng có hạp (hợp) mới hùn được, mới cùng nhau kinh doanh và cùng nhau chia sẻ lợi nhuận cũng như rủi ro. Khi một bên lấn áp, một bên nào đó bị va chạm, bị thua thiệt, bị ảnh hưởng về lợi ích thì sẽ không hạp nữa, nên sẽ không hùn nữa. Trong ngôi nhà phố kết hợp nhiều chức năng hầu như cũng vậy. Lúc thỏa thuận ban đầu thì có vẻ đơn giản, chừng đó mét vuông trả chừng đó tiền, đến lúc vào sử dụng, vận hành mới nảy sinh lắm chuyện phức tạp. Ít thì vấn đề ồn ào, xe cộ, nhiều thì chuyện an ninh, vệ sinh, điện nước, đủ thứ phải giải quyết.

 

Tính chất kinh doanh khác nhau đòi hỏi cấu trúc không gian tương ứng, nếu không sẽ gây ra bất cập, bừa bộn, ô nhiễm

Các khu phố thương mại có quy hoạch từ đầu về hạ tầng sẽ đạt hiệu quả sử dụng và thẩm mỹ tốt hơn

 

Đến thực tế bừa bộn 
Mô hình nhà liên kế có kết hợp thương mại đã quen thuộc đến mức dù có hay không có thiết kế người ta vẫn làm vẫn xây, vẫn phân lô bán nền và vẫn mặc định chuyện “mở tiệm” ít nhất là dưới tầng trệt. Sau này trong các dự án quy hoạch ngoài dạng mẫu nhà liên kế, bắt đầu xuất hiện kiểu thiết kế điển hình cho shophouse, nhưng thực tế vẫn để lại nhiều bất cập. Cụ thể là thiếu chỗ để xe, lối nhập hàng, kho hàng, xử lý giao thông độc lập giữa không gian ở bên trên và không gian kinh doanh bên dưới ít được đề cập và giải quyết thấu đáo. Vẫn chỉ là những mặt bằng các tầng giống nhau với cầu thang ở giữa, lên trên chia ra các phòng trước sau, như phòng khách sạn. Một số ít tách được giao thông phần ở với phần kinh doanh ra thì lại bị chê là lãng phí diện tích hành lang, nhiều cầu thang. Sự va chạm hay xảy ra, ví dụ nơi đông đúc người giao dịch thiếu phòng vệ sinh, không gian để ở thì bị nén lại hoặc tổ chức sơ sài như nhà trọ bình dân. Dĩ nhiên vẫn có dạng nhà 1 trệt 1 lửng hoặc 1 lầu dùng kinh doanh, còn các lầu trên để ở thì dùng lối giao thông khác, nhưng thực chất kiểu nhà này không còn là nhà tư nhân độc lập nữa mà trở thành kiểu chung cư có tầng dưới làm thương mại mà các dãy phố kiểu “nhà chú Hỏa” khu quận 5, quận 1 được xây cả trăm năm trước đã từng làm rồi.
Vẫn còn nhiều gia chủ hay nghĩ rằng nhà mình sửa lại đôi chút để kinh doanh thì chẳng cần đến giới chuyên môn làm gì, ai cũng có thể tự đứng ra ngăn chia, trang trí lại được. Ở phía giới chuyên môn, cũng tồn tại sự phân biệt quan niệm giữa thiết kế quy hoạch với thiết kế công trình, giữa xây dựng mới với cải tạo sửa chữa. Nhưng bản chất các công việc này dẫu khác nhau về kỹ năng nhưng lại rất thống nhất về tư duy: không đi từ tổ chức toàn khu sao cho đồng bộ và khoa học từ đầu thì không thể có thiết kế từng ngôi nhà riêng lẻ hợp lý và bền vững được. Vì vậy, vấn đề xử lý không gian nhà phố đa năng, nhà phố thương mại tự phát đơn lẻ sẽ trở nên phức tạp hơn hẳn so với ngôi nhà cùng diện tích cho thuê mặt bằng như vậy mà nằm trong khu thương mại có tổ chức bài bản. Những thương hiệu lớn thường chỉ đặt trụ sở hay cửa hàng của mình tại các tòa nhà cao ốc, khu phố thương mại được thiết kế thi công kỹ lưỡng, được bảo trì, bảo vệ an ninh tốt cũng bởi lý do cấu trúc nhà sẽ tránh bị tùy tiện và thiếu đồng bộ về môi trường. Nếu thói quen của xã hội tiếp tục ấn định rằng ngôi nhà phố đa năng không cần đầu tư chăm chút từ xa đến gần, từ đại thể đến chi tiết, đầu tư cho môi trường và cấu trúc thật hợp lý trước rồi mới “buông” cho cá thể xử lý sau… thì e rằng thực tế bừa bộn tại hầu hết nhà phố hiện nay sẽ vẫn chỉ giải quyết tạm được ở phần ngọn của một vài công trình mang tính đơn lẻ mà thôi. Chuyện này kéo sang chuyện khác, ví dụ như vấn đề kinh tế vỉa hè, vấn đề ô nhiễm tiếng ồn, thiếu vắng mảng xanh… sẽ chỉ loay hoay giải quyết ở phần ngọn, trong khi phần gốc nằm ở chỗ: không phải cứ có ngôi nhà mở cửa ra đường là có thể tổ chức được không gian kinh doanh, dịch vụ. Chữ “được” ở đây cần hiểu là hài hòa lợi ích các bên và không xâm hại môi trường, cảnh quan. Ngay cả chuyện kẹt xe cứ ngỡ như bài toán của hạ tầng, của ý thức, của phương tiện… thậm chí có ngưới còn tìm lý do ở ngành giáo dục, nhưng không ai chịu nhìn nhận rằng: kẹt xe dạng mãn tính xảy ra hầu như chỉ ở những trục đường có yếu tố thương mại, nơi người bán vô tư mở cửa hàng và người mua tấp vào bất cứ lúc nào. 

 

 

Xen cấy hay kết hợp?
Trở lại vấn đề shophouse, các chuyên gia bất động sản chỉ ra sự khác biệt cơ bản giữa nhà mặt phố có kết hợp thương mại và shophouse nằm ở cấu trúc nhà ban đầu trong khu vực có quy hoạch hay không. Nếu chỉ ghép thêm chức năng kinh doanh - dịch vụ vào ngôi nhà phố đang dùng để ở thì cũng giống như xen cấy tùy tiện, rất dễ gây ra xung đột và loại trừ nhau. Công năng và thời điểm nào dùng công năng ấy thì cho ra không gian tương ứng, nên nhiều nhà cứ sau mỗi lần đổi chủ kinh doanh thì lại phải qua một lần tốn kém để đại tu lại về không gian lẫn kiểu dáng mặt tiền, bảng hiệu, điện nước… thậm chí là “lột hết làm lại”. Những ngôi nhà phố được “kết mà không hợp” ấy phải liên tục chịu những đợt “giải phẫu” cả về nội dung cũng như hình thức. Người kinh doanh thời trang thì đòi bắt đèn sáng trưng, thêm quầy thêm kệ, kẻ buôn bán đồ ăn thì chỗ bếp nấu hút khói đưa ra đường và rửa chén đổ nước ra ngay vỉa hè. Rồi chỗ để xe khách và nhân viên là chuyện muôn thuở không giải quyết được, hay tiệm hớt tóc gội đầu mà không có đủ đường cấp nước là phải đi ống nổi đầy nhà. Nhiều gia chủ có than thở giống nhau: cho người ta thuê sao mà thấy nhà mình xuống cấp dữ quá! Có biết đâu cái sự xuống cấp ấy phải hiểu là hệ quả tất yếu của phần xây thô đã bất cập rồi, càng thiếu tính toán nhất là về kỹ thuật ngay từ đầu thì càng khó bảo trì khi sử dụng tốt về sau, và do vậy khiến tiện ích khi kinh doanh không đạt được mà cả về chất lượng sống bên trong cũng bị ảnh hưởng, giảm sút rất nhiều.
Thử dạo một vòng dạng nhà phố thương mại liền kề tại khu đô thị P. bên quận 7, TP.HCM, dù đã làm gần 20 năm nay nhưng luôn lấp kín khách thuê, có thể thấy các vấn đề nêu trên được giải quyết cơ bản theo các nguyên tắc:
- Tiện ích: Vì không thể dự đoán được loại hình kinh doanh, dịch vụ nào sẽ thuê nên phần không gian luôn bố trí giảm thiểu các ngóc ngách phức tạp, đảm bảo đủ khoảng lùi tiếp đón, có hàng hiên che mưa nắng để có thể đi dọc toàn khu mà không vòng ra ngoài được, chỗ để xe máy phía trước theo nhóm nhà, chỗ xe nội bộ vòng ra phía sau hoặc có khu vực để xe lân cận (theo dãy nhà). Có lối lấy rác, phòng cháy chữa cháy phía sau và có thể là lối đi lại của gia chủ (nếu có ở chung).
- Kỹ thuật: tách biệt điện nước của nhà ở và khu cho thuê ngay từ đầu, phần điện cho nhà thuê thậm chí nên gắn 3 pha, dự trù cả đường dây cho máy nổ phát điện dự phòng. Máy lạnh dùng loại trung tâm nhỏ đi âm trần hoặc kiểu 1 cục mẹ nhiều cục con. Kỹ thuật trên trần có thể bố trí dạng lộ ra ngoài kết cấu để dễ sửa chữa thay thế. Dự trù đủ ổ cắm âm sàn, hệ dây mạng viễn thông đi bên ngoài và phân tầng, phân phòng hợp lý để dễ sử dụng về sau. 
- Thẩm mỹ: tuân thủ khống chế về độ cao và chiều rộng chỗ để bảng hiệu, màu sắc nền cơ bản của bộ khung nhà, ít mở cửa mặt tiền lồi lõm phức tạp (vì các loại hình kinh doanh khác nhau sẽ không phù hợp khi cho thuê). Kiểu dáng nhà nếu từ đầu đã xác định là cho thuê thì không nhất thiết phải quá thiên về cổ điển, hiện đại, hitech hay bình dân nhằm đáp ứng từ ngân hàng đến phòng khám, dẫu bán cà phê hay thuê đồ điện tử… đều sẽ giảm thiểu sửa chữa phần cứng, chỉ gắn bảng hiệu lên là xong.
Trên thực tế, các tiêu chí vừa nêu chỉ được đáp ứng một phần tùy theo khu dự án, chủ đầu tư và nhà chuyên môn, bởi nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan. Vấn đề đặt ra là ít cơ quan chuyên môn nào thực sự có nghiên cứu và đưa ra hệ tiêu chuẩn phù hợp và có độ điều chỉnh co giãn khá rộng với loại hình nhà này, trong khi thực tế lại phát triển, biến đổi rất đa dạng, phong phú đến mức phức tạp và thiếu kiểm soát. Cụ thể như bảng hiệu nên “đồng phục” hay tùy ý, quy định cho phòng cháy nổ nhất là kinh doanh karaoke, spa bít bùng. Rồi việc thiếu lối thoát hiểm, ảnh hưởng tiếng ồn đến cư dân… đều thường xuyên gặp ở nhà cho thuê kinh doanh mà ít có phối hợp kiểm tra, áp dụng quy chuẩn chặt chẽ.
Về phía chủ đầu tư và người đi thuê mặt bằng, văn hóa kinh doanh cao thấp khác nhau cũng là điều đáng suy ngẫm. Dù tự mình mở tiệm hay là cho người khác thuê, nếu có đặt vào đó mong muốn một ngôi nhà tươm tất, tốt cho mình và cả cho người thì sẽ giải quyết theo hướng bền lâu. Còn ngược lại, quan niệm kiểu tới đâu hay tới đó thì ứng xử cũng sẽ tương ứng: chung chung, nhạt nhòa, thậm chí là tạm bợ, nhếch nhác và chắp vá. Xấu mình đã đành mà xấu toàn khu thì nhiều, hiệu quả kinh doanh thấp vì các bố trí cẩu thả ấy. Lời giải vẫn thuộc về việc phân khu chức năng ngay từ khâu quy hoạch cho tới thiết kế chi tiết, từ chỗ để xe cho tới tấm bảng hiệu, với sự cân nhắc tính toán cụ thể và phối hợp đồng bộ của các bên chủ đầu tư, thiết kế và thi công. 






 

Theo KT&ĐS Số 160

Các tin khác