Xây nhà giao khoán

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực ven đô. Cùng với đó, các hình thức tổ chức thi công cũng trở nên đa dạng hơn nhằm đáp ứng yêu cầu về tiến độ, chi phí và chất lượng công trình. Trong số đó, xây nhà giao khoán là lựa chọn được nhiều gia đình quan tâm và áp dụng. Tuy nhiên, để hình thức này thực sự hiệu quả, chủ đầu tư cần hiểu đúng bản chất, các loại hình giao khoán cũng như những nguyên tắc quan trọng trong quá trình triển khai.

 

Từ làm công đến giao khoán
Xưa kia, người dân làm nhà thường làm theo cách thuê nhân công theo hình thức công nhật. Theo đó, chủ nhà phải tự lo và chuẩn bị tất cả mọi công việc, trừ việc thi công lao động cụ thể. Chủ nhà phải tự lo vật tư, vật liệu, dụng cụ lao động, tự tổ chức thi công, giám sát, đôn đốc thợ… Không chỉ thế, chủ nhà còn phải lo ăn ở, sinh hoạt cho thợ thuyền. Thợ chỉ có mỗi công việc là làm theo chỉ đạo của chủ nhà ở các hạng mục chuyên môn, như hạng mục xây dựng (nề), hạng mục khung gỗ, hạng mục lợp mái, hạng mục cửa, hạng mục đồ gỗ nội thất… Sau này, khi kinh tế xã hội, công nghệ phát triển, tiện nghi ngôi nhà thay đổi, có thêm các hạng mục sắt thép, điện - nước… Thợ làm việc và được tính lương theo công nhật. Theo quy ước chung là một ngày làm 8 tiếng thì được tính là 1 công. Hết tháng chủ nhà có trách nhiệm thanh toán công nhật cho thợ theo bảng thống kê ngày công. Cách làm này - thực tế đã cho thấy hiệu quả, năng suất lao động rất thấp vì thợ làm không hết mình, thậm chí cố tình làm chậm, “bôi” ra để được tính thêm ngày công, và chủ nhà mất rất nhiều thời gian và công sức đôn đốc và giám sát. Bên cạnh đó, thợ hầu như cũng không phải chịu trách nhiệm về chất lượng thi công. Đây là một phương thức lạc hậu và trì trệ, hiệu quả rất thấp trên mọi phương diện. Ưu điểm nếu có ở phương thức này là tiết kiệm phần nào cho gia chủ nhưng lại tiềm ẩn dễ phát sinh chi phí và quá vất vả. Cách làm này nhiều năm nay đã cũ; và việc xây nhà - đặc biệt là ở đô thị đã làm theo phương thức mới là giao khoán (giao thầu). Giao khoán đem lại nhiều lợi ích về công sức cho chủ nhà, thời gian, tiến độ, chất lượng công trình. Tuy nhiên, cách làm nhân công kiểu công nhật vẫn tồn tại ở một số vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa, địa phương kém phát triển và ở các hạng mục nhỏ.

 

 

Thế nào là xây nhà giao khoán?
Xây nhà giao khoán là hình thức mà chủ đầu tư (gia chủ) ký kết hợp đồng với nhà thầu hoặc đội thi công, giao cho bên nhận khoán thực hiện một phần hoặc toàn bộ các công việc xây dựng theo thỏa thuận. Nội dung giao khoán có thể bao gồm nhân công, vật tư - vật liệu, dụng cụ, máy móc, việc tổ chức thi công và thậm chí cả việc quản lý chất lượng, an toàn lao động.
Trong thực tế, xây nhà giao khoán xuất phát từ nhu cầu tối ưu hóa thời gian và công sức của gia chủ. Khi nhịp sống đô thị ngày càng bận rộn, không phải ai cũng có điều kiện túc trực tại công trường để theo dõi từng công đoạn thi công. Giao khoán giúp gia chủ chuyển phần lớn trách nhiệm tổ chức và điều hành cho nhà thầu, để có thể dành thời gian tập trung vào công việc khác của mình.
Khác với hình thức chủ nhà tự mua vật tư và thuê thợ riêng lẻ, xây nhà giao khoán giúp giảm áp lực quản lý, giám sát, đôn đốc, hạn chế việc phải thường xuyên có mặt tại công trường. Gia chủ chỉ cần kiểm soát các mốc quan trọng, nghiệm thu theo từng giai đoạn và thanh toán theo hợp đồng đã ký kết.
Về bản chất, giao khoán là sự phân chia trách nhiệm rõ ràng: Bên nhận khoán chịu trách nhiệm tổ chức thi công đúng thiết kế, đúng tiến độ, đảm bảo an toàn và chất lượng; bên giao khoán chịu trách nhiệm thanh toán đúng hạn, cung cấp hồ sơ pháp lý, bản vẽ thiết kế và phối hợp giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến thay đổi công năng, nhu cầu sử dụng.
Tuy nhiên, cần hiểu rằng xây nhà giao khoán không đồng nghĩa với việc “khoán trắng”. Nếu gia chủ buông lỏng quản lý, thiếu giám sát hoặc không nắm được các nguyên tắc cơ bản về xây dựng, rủi ro về chất lượng và chi phí hoàn toàn có thể xảy ra. Vì vậy, giao khoán chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và cách làm bài bản.

 

 

Các hình thức giao khoán hiện nay
Tùy theo nhu cầu, khả năng tài chính và mức độ tham gia của gia chủ, xây nhà giao khoán được chia thành nhiều hình thức khác nhau. Mỗi hình thức đều có ưu - nhược điểm riêng, phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể.
- Giao khoán từng phần
Giao khoán từng phần (theo hạng mục thi công) là hình thức mà gia chủ chỉ giao một số hạng mục nhất định cho nhà thầu hoặc đội thi công. Ví dụ như hạng mục xây dựng (nề), hạng mục điện- nước, hạng mục sắt thép, hạng mục trần thạch cao, hạng mục đá, hạng mục sơn tường, hạng mục nội thất…
Với hình thức này, gia chủ có thể có hai lựa chọn: Có thể chỉ giao khoán nhân công, hoặc giao khoán cả nhân công và vật tư. Nếu giao khoán nhân công, chủ nhà tự lo, mua sắm vật tự - vật liệu; còn nhà thầu hoặc đội thợ đảm nhận nhân công và tổ chức thi công theo yêu cầu. Cách làm này có thể tiết kiệm hơn cho chủ nhà do tự mua vật tư, nhưng sẽ mất thời gian và công sức hơn. Còn nếu giao khoán cả nhân công và vật tư, chủ nhà sẽ nhàn hơn và chỉ cần đưa ra những yêu cầu công việc (theo thiết kế) cho nhà thầu, và quản lý, nghiệm thu trong và sau quá trình thi công.
Ưu điểm lớn nhất của giao khoán từng phần là khả năng kiểm soát vật tư và chi phí cũng như chất lượng của từng hạng mục. Với giao khoán nhân công, gia chủ có thể lựa chọn thương hiệu, chủng loại vật liệu - thiết bị theo đúng mong muốn và ngân sách. Đồng thời, hình thức này phù hợp với những người đã có kinh nghiệm xây dựng hoặc có thời gian theo sát công trình.
Tuy nhiên, nhược điểm không nhỏ là gia chủ phải tốn nhiều công sức quản lý, phối hợp giữa các đội thợ khác nhau, trong diễn biến tổng thể của việc thi công. Nếu thiếu kinh nghiệm, việc điều phối không tốt có thể dẫn tới chồng chéo công việc, chậm tiến độ hoặc phát sinh chi phí không đáng có.

 

- Giao khoán phần thô - phần hoàn thiện
Là giao khoán theo tiến trình xây dựng. Đây là hình thức được nhiều gia đình lựa chọn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Với phần thô, nhà thầu sẽ đảm nhận các công việc cốt lõi như: Thi công nền - móng, khung, sàn, mái bê tông cốt thép, xây tường bao, tường ngăn và tô trát cơ bản.
Phần thô được xem là “xương sống” của ngôi nhà, quyết định đến độ bền vững và an toàn lâu dài của công trình. Việc giao khoán phần này cho đơn vị có chuyên môn giúp giảm thiểu rủi ro kỹ thuật, đặc biệt với các công trình nhà cao tầng, nhà trong ngõ hẹp khó thi công hoặc nền đất yếu. Ưu điểm của giao khoán phần thô là gia chủ giảm gánh nặng về kỹ thuật, trong khi vẫn có thể chủ động ở giai đoạn hoàn thiện - nơi thể hiện rõ nhất phong cách sống và thẩm mỹ cá nhân. Tuy nhiên, hợp đồng cần quy định rõ về chủng loại, định mức và tiêu chuẩn kỹ thuật, tránh tình trạng bớt xén hoặc thi công không đạt yêu cầu.
Phần hoàn thiện có nhiều công đoạn và phức tạp hơn, đó là các nội dung tô trát, ốp lát, điện - nước, điều hòa, cửa gỗ, cửa nhôm kính, sắt thép, trần, sơn tường… và có thể cả nội thất. Phần này có ý nghĩa lớn trong việc tạo lập không gian, thẩm mỹ và mức độ tiện nghi cho ngôi nhà. Nội dung phần hoàn thiện khá phức tạp, thi công lâu và rất dễ phát sinh cả tiến độ cũng như chi phí.
Trong tương quan giữa phần thô và phần hoàn thiện, thì nhìn chung phần thô (với vật liệu cơ bản là thép, cát đá, gạch, xi măng) chiếm chi phí khoảng 55%, phần hoàn thiện chiếm chi phí khoảng 45%. Tuy nhiên giá xây dựng phần thô tương đối ổn định, còn phần hoàn thiện lại “vô cùng” bởi các loại vật liệu, thiết bị có biên độ dao động rất lớn tùy theo chất lượng, nguồn gốc hoặc thương hiệu. Bên cạnh đó, giải pháp vật liệu - cấu tạo của các hạng mục kiến trúc hoàn thiện cũng khác nhau về giá. Ví dụ như mặt bậc thang gỗ đắt hơn mặt bậc thang đá, lan can kính đắt hơn lan can thép… Còn về thời gian, tiến độ thì một ngôi nhà phố với quy mô 4-5 tầng, thời gian thi công phần thô là từ 2-3 tháng với sai số rất ít; còn thời gian hoàn thiện là 4-5 tháng, và có thể lâu hơn nhiều bởi các phát sinh về kỹ thuật, quá trình lựa chọn vật liệu và giải pháp, công tác quản lý thi công.
 

 

- Giao khoán toàn bộ (chìa khóa trao tay)
Giao khoán toàn bộ, hay còn gọi là xây nhà trọn gói, phương thức chìa khóa trao tay là hình thức mà nhà thầu chịu trách nhiệm tất cả từ khâu chuẩn bị hồ sơ pháp lý, tư vấn thiết kế, tổ chức thi công, cung cấp vật tư từ đầu cho đến hoàn thiện và bàn giao nhà. Đây hiện là phương thức xây dựng phổ biến ở các đô thị lớn, và đang gia tăng tỷ lệ trong các phương thức thi công xây dựng.
Ưu điểm nổi bật của hình thức này là tiết kiệm tối đa thời gian và công sức cho gia chủ. Mọi vấn đề phát sinh trong quá trình xây dựng, từ kỹ thuật đến tổ chức thi công, quản lý, giám sát, hay biến động giá cả thị trường đều do nhà thầu chịu trách nhiệm và đứng ra xử lý. Gia chủ chỉ cần theo dõi tổng thể và nghiệm thu theo các giai đoạn chính. Với phương thức này, chủ nhà sẽ tốn kém hơn về mặt kinh tế, song lại gần như đảm bảo không phải chịu chi phí phát sinh do đã ký giao thầu trọn gói ngay từ đầu với nhà thầu. Giao khoán toàn bộ cũng đảm bảo về tiến độ bởi nhà thầu đảm nhận tất cả các hạng mục nên điều phối hợp lý trong quá trình thi công, không chồng chéo, gây hư hại ở các hạng mục liên quan. Và chủ nhà cũng không phải bận tâm quá nhiều đầu mối liên hệ trong quá trình thi công.
Tuy nhiên, giao khoán toàn bộ cũng tiềm ẩn rủi ro nếu gia chủ chọn nhầm nhà thầu năng lực hạn chế hay thậm chí yếu kém. Do đó, việc tìm hiểu kỹ năng lực, uy tín và minh bạch về báo giá, vật tư là yếu tố then chốt quyết định thành công của hình thức này.

 

Để hiệu quả khi xây nhà giao khoán
Đây là phương thức hiệu quả, hiện đại, văn minh của công tác xây dựng cũng như của nền kinh tế thị trường. Tùy hoàn cảnh và năng lực tài chính cụ thể, chủ nhà có thể chọn những hình thức giao khoán phù hợp. Để hình thức xây nhà giao khoán phát huy tối đa hiệu quả, gia chủ cần chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu và tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng trong suốt quá trình thực hiện dự án.
 

- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế đầy đủ
Một bộ hồ sơ thiết kế chi tiết, rõ ràng là nền tảng để giao khoán hiệu quả. Hồ sơ cần thể hiện đầy đủ các nội dung hạng mục kiến trúc, kết cấu, điện- nước… và các chi tiết kỹ thuật quan trọng. Thiết kế càng rõ ràng, khả năng phát sinh tranh cãi và chi phí ngoài hợp đồng càng giảm.
 

- Lựa chọn nhà thầu có năng lực
Nhà thầu là yếu tố quyết định đến thành công của công trình. Gia chủ nên tìm hiểu kỹ về kinh nghiệm, hồ sơ năng lực, các công trình đã thực hiện, cũng như phản hồi từ khách hàng cũ. Không nên chỉ so sánh giá thấp nhất mà bỏ qua yếu tố chất lượng, uy tín và khả năng cam kết tiến độ.
 

- Hợp đồng rõ ràng, chi tiết
Hợp đồng giao khoán cần quy định cụ thể phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiêu chuẩn kỹ thuật, tiến độ thi công, phương thức thanh toán và trách nhiệm của các bên khi xảy ra vi phạm. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để hạn chế rủi ro và tranh chấp.
 

 

- Có tư vấn giám sát độc lập

Dù giao khoán từng phần hay toàn bộ, việc có đơn vị tư vấn giám sát độc lập sẽ giúp gia chủ kiểm soát chất lượng thi công, kịp thời phát hiện sai sót và đảm bảo công trình được thực hiện đúng thiết kế. Chi phí giám sát thường không lớn so với tổng mức đầu tư nhưng mang lại giá trị lâu dài.
 

- Quản lý chi phí và phát sinh
Gia chủ cần dự trù một khoản chi phí phát sinh hợp lý, đồng thời thống nhất rõ trong hợp đồng những trường hợp nào được tính phát sinh, trường hợp nào không. Việc minh bạch ngay từ đầu giúp tránh tình trạng đội giá hoặc tranh cãi kéo dài.
 

- Thường xuyên trao đổi, phối hợp
Xây nhà là quá trình dài và phức tạp. Gia chủ nên thường xuyên trao đổi với nhà thầu, nắm bắt tiến độ và các vấn đề kỹ thuật quan trọng. Sự phối hợp chặt chẽ, tôn trọng lẫn nhau sẽ giúp công trình diễn ra suôn sẻ và đạt chất lượng như mong muốn.

 

Lời kết
Xây nhà giao khoán là một giải pháp phù hợp với nhịp sống hiện đại, giúp gia chủ tiết kiệm thời gian, công sức và giảm áp lực quản lý. Tuy nhiên, để hình thức này thực sự hiệu quả, cần có sự hiểu biết, chuẩn bị kỹ lưỡng và lựa chọn đối tác tin cậy. Khi các yếu tố từ thiết kế, hợp đồng, nhà thầu đến giám sát được thực hiện bài bản, xây nhà giao khoán không chỉ là một lựa chọn thuận tiện mà còn là con đường dẫn tới một công trình bền vững, chất lượng và đúng như mong đợi.

THEO KIẾN TRÚC & ĐỜI SỐNG SỐ 234