Khi người bán và người mua đều là nhà đầu tư

28/11/2019 - Thị trường
Tác giả: Hưng Long ảnh TL

Người làm ra dự án bán căn hộ đương nhiên là nhà đầu tư. Nhưng người mua căn hộ cũng là nhà đầu tư. Khi cư dân được sống thoải mái trong một dự án, dịch vụ tốt, được quản lý chuyên nghiệp..., thì nhiều người muốn vào ở. Nhờ đó, căn hộ có thể cho thuê mang lại lợi tức ổn định hoặc tính thanh khoản gia tăng và cư dân là người hưởng lợi.

 
 
Tại hội nghị về dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà, giám đốc một đơn vị dịch vụ tên tuổi chia sẻ, “tôi quyết định mua căn hộ để ở sau khi tiếp xúc với bảo vệ và tiếp tân ở ngay lần đầu tiên đến dự án. Thái độ của họ, hành vi của họ cho ta biết họ được huấn luyện thế nào và điều đó cho biết giá trị dịch vụ mà ta sẽ thụ hưởng, đẳng cấp chủ đầu tư nếu chọn mua sản phẩm của họ”. 
Kinh nghiệm trên không phải dễ áp dụng bởi không phải ai cũng có đủ sự tinh tế, nhạy bén và bề dày kinh nghiệm để có thể cảm nhận và thẩm định dịch vụ qua một vài hành vi giao tiếp như vị giám đốc trên. Nhưng nó có tác dụng nhấn mạnh tầm quan trọng của dịch vụ khi chọn mua một căn nhà. Chia sẻ kinh nghiệm đó, vị giám đốc muốn khẳng định rằng, “tôi chọn mua là vì dịch vụ đấy”!
Tuy nhiên, nếu nghe hết thí dụ phân tích của vị giám đốc, dịch vụ không phải là yếu tố duy nhất mà chỉ là yếu tố quyết định cuối cùng để mua căn hộ sau khi đã có đủ những yếu tố “không nói ra thì ai cũng biết”. 
Khi đi mua nhà để ở, chuyện đầu tiên là tiền đâu. Chuyện làm thế nào để có tiền mua căn hộ xin được hẹn dịp khác còn ở bài này, giả thiết là coi như đã đủ tiền. Khi đã có đủ tiền, chuyện tiếp theo mà người mua nhà phải chọn là vị trí. Có chuyên gia đã từng nói rằng, mua nhà quan trọng nhất là vị trí, thứ hai cũng là vị trí và thứ ba vẫn là vị trí. Cũng lại là một cách nói để nhấn mạnh tầm quan trọng. Vị trí của dự án quyết định giá tiền. Chọn một căn hộ ở quận 1 hoặc quận 3 đem so sánh với một căn hộ ở Tân Bình ta sẽ thấy ngay sự chênh lệch này. Chọn mua một căn hộ nằm trong khu đô thị mới hạ tầng đồng bộ sẽ khác với dự án đơn lẻ là tòa nhà chung cư trong khu đô thị cũ hạ tầng xuống cấp, thường xuyên bị ngập nước, kẹt xe…
Sau vị trí mới xét tới căn hộ. Việc xác định diện tích, số phòng phù hợp với nhu cầu là chuyện dễ làm. Xác định chất lượng thiết kế xây dựng, giá trị của trang thiết bị kèm theo trong căn hộ cũng không phải là việc khó. Dạng bán căn hộ phổ biến hiện nay là dạng hoàn thiện cơ bản. Người mua có thể chọn căn hộ với phương án tổ chức mặt bằng gần như tối ưu và danh mục trang thiết bị như gạch sàn, cửa, máy lạnh, bếp, thiết bị điện, đèn… Bên cạnh đó là các thông số như bình quân số hộ cho một thang máy, chỗ đậu xe, giá dịch vụ, các tiện ích tối thiểu như hồ bơi, phòng gym, phòng cộng đồng, cây xanh... 
Tất cả các yếu tố kể trên thuộc về vật thể như vị trí, thiết kế, xây dựng, vật liệu... là phần cứng của một căn hộ. Thực tế ghi nhận được hiện nay là trong cuộc đua cạnh tranh giữa các đơn vị khác nhau và giữa các nhân viên bán hàng của từng đơn vị, khách hàng được chăm sóc tương đối tốt về thông tin. 
Tóm lại, phần cứng của căn hộ thường có đủ thông tin mà đa số là thông tin định lượng, có thể đánh giá tương đối chính xác.
 
 
Còn dịch vụ quản lý được coi là phần mềm của sản phẩm bất động sản. Phần mềm ngày càng đóng góp nhiều giá trị cho căn hộ. Khác với phần cứng, những yếu tố được gọi là phần mềm khá đa dạng và lại thường là yếu tố định tính. Việc thẩm định đòi hỏi cả thời gian và sự từng trải nhất định.
Đây cũng là phần mà các đơn vị bán hàng đang tập trung quảng bá mạnh. 
Đã qua rồi cái thời mà khái niệm “dịch vụ” chỉ là đóng tiền vệ sinh, điện, nước và bảo trì thang máy. Đã qua cái thời mà dự án quảng bá bằng vài thông điệp đơn giản kiểu như “dự án X. là nơi tinh hoa hội tụ”, “dự án Y. là resort giữa thành phố” kèm thông tin “đơn vị cung cấp dịch vụ là ABC…”. 
Dịch vụ cho dự án hiện nay được quảng bá tinh vi với nhiều chi tiết phù hợp tâm lý. Có khi quảng cáo một dự án mà chẳng nói đến căn hộ, chỉ nói đến trường học ở bên cạnh. Có khi quảng cáo dự án chỉ nhấn mạnh chuỗi tiện ích dành cho cư dân với các dịch vụ ít liên quan như đặt vé máy bay, đặt lịch chăm sóc sức khỏe cho cư dân. Có khi quảng cáo một dự án mà nhấn mạnh đến “số lượng hữu hạn” căn hộ hoặc tính chất riêng tư, an ninh được nhắc đi nhắc lại là bảo đảm tuyệt đối. 
Khi quảng bá như vậy, vai trò của dịch vụ quản lý bất động sản đã gia tăng. Thị trường cung ứng dịch vụ vận hành, quản lý các tòa nhà đã bước vào giai đoạn phát triển nhanh cả về số và chất lượng. 
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - Horea thì thị trường bất động sản đã có quá trình phát triển hơn 20 năm nhưng thị trường dịch vụ quản lý bất động sản chỉ có quá trình phát triển chừng hơn 10 năm. Hiện tại Việt Nam có khoảng hơn 100 đơn vị được cấp phép tham dự thị trường dịch vụ quản lý bất động sản. Ban đầu thị trường chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp nước ngoài như Savill, CBRE, JLL... chiếm thị phần lớn nhưng nay đã có nhiều doanh nghiệp Việt Nam tham gia thị trường. 
Khi phần cứng của căn hộ được coi là tương đương nhau thì yếu tố quyết định khi chọn mua căn hộ là do dịch vụ. Người mua để ở cũng chính là nhà đầu tư. Dịch vụ tốt thì giá trị căn hộ sẽ ổn định hoặc gia tăng, ở cũng tốt, cho thuê cũng lợi mà bán thu hồi vốn cũng nhanh.
 
 
Dịch vụ quản lý bất động sản và quy mô thị trường 
Ngành dịch vụ quản lý bất động sản ở Mỹ xuất hiện từ những người quản lý đất của chủ sở hữu vào thế kỷ 19 và phát triển qua các giai đoạn người quản lý và chăm sóc vào đầu thế kỷ 20, rồi đến quản lý chuyên nghiệp ở đầu thế kỷ 21 và sẽ đến “tối đa hóa thu nhập” từ bất động sản ở thời điểm hiện nay.
Thị trường quản lý bất động sản được ước tính 13,2 tỷ USD trong năm 2017 và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ 7,16%/ năm trong giai đoạn dự báo 2018-2026. Quá trình quản lý bất động sản là một quy trình nhiều công đoạn để duy trì lợi nhuận bằng cách tìm kiếm người thuê, thu tiền hàng tháng, cùng với bảo trì, chăm sóc tài sản.
 
 
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống số 163

Các tin khác