Chi phí phát sinh khi làm nhà

Lượt xem: 1230
16/5/2022 12:00 - Chuyên đề
Tác giả: KTS NGUYỄN TRẦN ĐỨC ANH

Người xưa có câu: “Làm ruộng thì ra, làm nhà thì tốn”, là nói về sự dôi dư có thể khi làm ruộng được thu hoạch, nhưng làm nhà thì tốn kém. Với đại đa số người dân, làm nhà là một chuyện lớn hệ trọng mà có khi cả đời chỉ làm một lần, có thể cũng tiêu tốn hầu hết tiền bạc tích cóp. Tự thân việc làm nhà đã tốn, và đặc thù làm nhà hay có chi phí phát sinh, gây tốn kém thêm ngoài dự trù. Nhưng cũng hầu hết những người làm nhà đều “nghiến răng” chấp nhận sự tốn kém ấy, vì nhà là thứ vô cùng quan trọng, là tâm thế chủ nhân với xã hội, là của để dành… nên phải bền chắc, phải đẹp, phải xịn - tất nhiên theo quan điểm và suy nghĩ của họ.

 
 
 
Những lý do gây chi phí phát sinh khi làm nhà
- Giá cả tăng:

Đây là lý do đầu tiên và thường xuyên nhất, luôn xảy ra với các công trình xây dựng. Từ quá trình thiết kế, đến hoàn thành thiết kế (có bảng dự toán) cho tới khi thi công và trong quá trình thi công, giá cả (nói chung) có thể tăng nhiều lần. Với xây dựng, thì đó là giá nhân công và vật liệu. Với đặc thù vật liệu xây dựng phải chịu chi phí vận tải cao, thì khi giá cả thị trường tăng, trong đó có giá xăng dầu, vật liệu xây dựng đương nhiên sẽ tăng giá theo; giá sinh hoạt tăng thì đương nhiên giá nhân công cũng tăng. Giá cả tăng nên chi phí xây dựng không còn như bảng dự toán nữa, mà sẽ đội chi phi thêm, mà tất nhiên, chủ nhà phải hoàn toàn gánh chịu. Công trình từ khi khởi công xây dựng đến khi hoàn thiện thời gian tính bằng năm, có thể chịu nhiều lần tăng giá. Mà đã xây nhà tức là “ngồi lên lưng cọp” rồi, không thể vì giá xây dựng tăng mà dừng lại không làm nữa, các chủ nhà đều xác định rõ điều ấy. Nhìn chung, giá xăng dầu hay giá vật liệu xây dựng tăng... 10 lần may ra mới có 1 lần giảm. Vì thế, chi phí phát sinh trong xây dựng do tăng giá là một điều thường thấy, khó tránh.
- Thêm hạng mục, thay đổi hạng mục:
Mặc dù có thể có bản thiết kế hoàn thiện đủ các hạng mục, nhưng vẫn có thể xảy ra các trường hợp thêm hay thay đổi hạng mục. Có những hạng mục thì do yếu tố bị động nên phải thay đổi. Ví dụ như theo bản thiết kế, móng được thiết kế là móng băng trên nền đất giả định; nhưng thực tế, khi đào móng xác định là nền đất yếu, phải chuyển phương án sang móng cọc, thì đây là một trường hợp gây chi phí phát sinh không phải là hiếm, và không thể không thực hiện. Nhưng cũng có trường hợp chủ nhà chủ động thêm, thay đổi. Dù cầm trong tay bản thiết kế, dù đã đến thời gian thi công, nhưng nhiều chủ nhà vẫn băn khoăn, nghĩ ngợi, tham khảo, xin tư vấn người này người khác về ngôi nhà của mình, dẫn đến việc có thể thay đổi hay thêm hạng mục, từ đó gây chi phí phát sinh. Ví dụ như theo thiết kế thì sân vườn lát gạch trồng cỏ trồng cây, thì phát sinh ra làm hồ cá koi - chi phí tăng lên. Hay mái nhà theo thiết kế chỉ là sàn kỹ thuật, nay thêm vườn trên mái - sẽ tốn kém thêm rất nhiều so với thông thường.
- Thay đổi thiết kế:
Thay đổi thiết kế là việc thường xuyên xảy ra ở các công trình nhà dân, ngay cả khi đang thi công, mà nguyên nhân thường đến từ phía chủ nhà. Thường thì, nhìn trên bản vẽ, chủ nhà không có chuyên môn sẽ khó hình dung hết mọi yếu tố trong ngôi nhà của mình. Nhưng khi công trình dần hình thành, trực quan hơn, chủ nhà sẽ thấy chỗ nọ chỗ kia không như ý của mình, và yêu cầu thay đổi. Có thể sự thay đổi là đề nghị với kiến trúc sư, nhưng cũng có khi bảo trực tiếp thợ, “qua mặt” kiến trúc sư. Có thể là muốn trần nhà cao hơn, cầu thang rộng hơn, chỗ vuông thành tròn, 1 cửa sổ thành 2 cửa sổ, xoay vị trí bếp, cửa theo phán quyết phong thủy nào đó... Tất cả những sửa đổi thiết kế kiểu này thường dẫn đến tình trạng đập đi làm lại, gây tốn kém, phát sinh chi phí cả nhân công và vật tư. Và đặc biệt việc làm này rất không tốt - ngoài vấn đề chuyên môn - khi gây tâm lý chán nản, ức chế cho thợ khi phải đập phá hay chỉnh sửa những chỗ họ đã làm rồi.
 

- Thay đổi chủng loại vật tư, vật liệu, thiết bị:
Cũng tương tự như thay đổi thiết kế, việc thay đổi chủng loại vật tư, vật liệu, thiết bị cũng thường do chủ nhà thực hiện và có liên quan trực tiếp đến thiết kế (vì vật liệu- nhất là vật liệu hoàn thiện là một phần của thiết kế mang giá trị cả công năng và thẩm mỹ). Có bảng dự toán rồi, nhưng nhiều chủ nhà vẫn thay đổi vật liệu, thiết bị với tâm lý tốt hơn, bền hơn, xịn hơn, chấp nhận những phát sinh. Ví như ở phần thô, thay đổi một chủng loại xi măng, một thương hiệu thép cho công trình có thể đẩy chi phí lên rất nhiều. Hay ở phần hoàn thiện, thay đổi một hãng sơn hay một dòng sơn trong một hãng cũng có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng. Với các loại vật liệu, thiết bị điện nước cũng vậy, giá của hàng liên doanh hay nhập khẩu sẽ cao hơn hàng nội địa. Một số vật liệu khác thì giá khác biệt do chủng loại, ví dụ sàn gỗ giáng hương sẽ đắt hơn so với sàn gỗ căm xe. Mỗi thứ có thể chỉ thay đổi một chút, tăng một chút nhưng với tổng thể ngôi nhà sẽ là chi phí phát sinh không nhỏ.
- Quản lý không tốt:
Hầu hết ở các công trình nhà dân, chủ nhà mặc nhiên kiêm luôn vai trò quản lý dự án và giám sát thi công. Đây là cách làm không chuyên nghiệp nhưng là tâm lý khó bỏ, hằn sâu trong suy nghĩ. Với tâm lý nhà của mình thì mình phải làm, rất khó tin người khác nhưng thực tế là rất vất vả và mệt mỏi nhưng hiệu quả lại không cao. Chủ nhà thường không có chuyên môn, ít kinh nghiệm nên không thể làm tốt công tác quản lý như những nhân sự chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản và có kinh nghiệm. Đương nhiên là chủ nhà quản lý không tốt, gây ra những chi phí phát sinh. Có thể lấy ví dụ như việc định lượng khối lượng công việc không chuẩn, để thợ trộn vữa nhiều nhưng làm đến tối không hết, thợ nghỉ, thế là đống vữa thừa trở nên vô dụng. Hay việc điều phối các đội thợ không tốt, đội này “giẫm chân” lên đội kia làm công việc khó khăn, không hiệu quả; và có lúc lại phải chờ nhau gây chậm tiến độ. Tệ hơn, là không sắp xếp phù hợp tiến trình nên hạng mục này khi thi công làm hỏng hạng mục khác. Tất cả những việc ấy đều có nguyên do từ việc quản lý không tốt và làm tăng chi phí phát sinh.
- Các chi phí xã hội khó kiểm soát:
Xây nhà không phải là công việc riêng tư có thể làm trong nhà hay trong phòng riêng, mà liên quan đến môi trường công cộng, liên quan đến nhiều người. Thế nên khi xây nhà khó tránh được các vấn đề xã hội liên quan, các vấn đề này cũng tiêu tốn chi phí, thậm chí không nhỏ, tùy từng địa điểm, hoàn cảnh, bối cảnh cụ thể. Đó có thể là tiền phạt của chính quyền do xây không đúng giấy phép xây dựng; tiền bồi thường cho hàng xóm nếu chẳng may gây nứt nhà hay hư hại hạng mục gì đó của nhà họ; tiền lót tay, bôi trơn cho cán bộ thanh tra xây dựng để công việc thuận lợi; tiền vệ sinh, duy tu hạ tầng ngõ xóm khi thi công gây ảnh hưởng; tiền bồi dưỡng khi thợ thuyền vòi vĩnh... Trong trường hợp xui xẻo, để mất an toàn lao động và xảy ra tai nạn lao động ở công trường thì có thể nói là gia chủ cực kỳ tốn kém tiền bạc để giải quyết (tùy hậu quả vụ việc). Nói chung, những vấn đề và chi phí này rất khó kiểm soát, đôi khi chỉ biết tin vào… thần may mắn.
 
 
 
Kiểm soát và giảm chi phí phát sinh
Mặc dù đã gọi là phát sinh, tức là hàm nghĩa khó lường, khó dự đoán. Nhưng nếu lý trí và tỉnh táo, làm việc khoa học và chuyên nghiệp, gia chủ xây nhà có thể kiểm soát và làm giảm chi phí phát sinh bằng các vấn đề chú ý sau đây:
- Tôn trọng thiết kế, tuân thủ dự toán, định mức theo thiết kế từ ban đầu:
Cần làm việc kỹ với kiến trúc sư và đơn vị thiết kế, hiểu rõ thiết kế để tránh việc sửa đổi. Việc trao đổi thông tin là rất quan trọng trong giai đoạn này. Cần tìm hiểu và thống nhất rõ ràng đối với bảng dự toán liên quan đến các chủng loại vật tư, vật liệu, thiết bị. Tôn trọng thiết kế và tuân thủ dự toán, định mức sẽ giảm thiểu chi phí phát sinh ở góc độ chuyên môn.
- Thực hiện đúng các vấn đề về pháp lý xây dựng:
Để tránh bị phạt, bị kiện tụng trong quá trình làm nhà, gia chủ cần thực hiện đúng các vấn đề về pháp lý xây dựng, với sự tư vấn của đơn vị tư vấn thiết kế. Các yếu tố cần quan tâm đó là: mật độ xây dựng, chiều cao công trình, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng... Với các công trình trong ngõ tiếp giáp liên quan đến nhiều nhà, cần có những thỏa thuận trước khi xây dựng, và được thể hiện bằng văn bản. Đó là yếu tố quan trọng để thi công suôn sẻ và giảm chi phí phát sinh.
- Chuẩn bị sớm vật liệu cho công tác thi công:
Như phần đầu bài viết đã đề cập, giá vật liệu xây dựng luôn tăng, chính vì thế chuẩn bị sớm công tác này sẽ giảm được đáng kể chi phí phát sinh do tăng giá. Ở phần thô, với các loại vật liệu thép, xi măng, đá, cát, gạch xây, chủ nhà nên ký hợp đồng cung cấp trọn gói hết công trình với giá ở thời điểm ký. Với các loại vật liệu, thiết bị hoàn thiện, cần đặt hàng sớm để có giá tốt và tránh hết hàng. Các loại vật tư, thiết bị có kích thước không lớn như ổ cắm, mặt hạt công tắc, dây điện, đèn, vòi chậu, vòi sen... có thể mua trước cất ở nhà hay kho thích hợp.
- Có sự tư vấn của nhà chuyên môn trong việc quản lý và sử dụng giám sát chuyên nghiệp:
Nếu chủ nhà tự thực hiện việc quản lý dự án thì nên tận dụng, khai thác sự tư vấn của nhà chuyên môn (kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng) để thực hiện công việc hiệu quả và quản lý tài chính tốt. Nên sử dụng (thuê) giám sát công trường chuyên nghiệp có chuyên môn và sức khỏe. Như vậy có thể tốn kém hơn một chút (định lượng được) so với tự giám sát nhưng thực tế hiệu quả cao hơn rất nhiều ở cả góc độ chuyên môn xây dựng, tiến độ và chi phí phát sinh (không định lượng được), và giảm sự vất vả, mệt mỏi cho chủ nhà.
- Thực hiện đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn lao động:
Đây là những yếu tố quan trọng cho chất lượng công trình và tiến độ thi công. Nếu không thực hiện đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng công trình có thể bị ảnh hưởng lâu dài, hay phải chỉnh sửa, làm lại ở ngay thời điểm đó. An toàn lao động không chỉ tránh chi phí phát sinh rất không mong muốn mà còn làm cho công trình đúng tiến độ, và mang lại cảm giác thoải mái bình an cho gia chủ trong quá trình xây dựng và ở sau này.
- Thực hiện phương thức thi công chìa khóa trao tay:
Đây là một phương thức chuyên nghiệp, dù không mới nhưng cũng chưa phổ biến với những công trình nhà dân - khi đa số chủ nhà vẫn tự làm theo một cách, một phạm vi nào đó. Phương thức chìa khóa trao tay với bản hợp đồng ký trọn gói theo một mức giá thỏa thuận từ đầu sẽ triệt tiêu hầu hết các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng. Để thực hiện phương thức này, gia chủ cần tìm hiểu rõ năng lực và uy tín của đơn vị thi công, cũng như cần hiểu kỹ quy trình làm việc, bản thiết kế và bảng dự toán.
- Cân đối tài chính và nên có quỹ dự phòng:
“Làm nhà thì tốn” - chuyện muôn đời vẫn vậy. Thế nên, dù xây nhà theo cách thức nào, chuẩn bị chu đáo đến đâu, thì thực tế muôn hình vạn trạng vẫn có thể có những phát sinh. Và vì thế, trong mọi trường hợp chủ nhà cần cân đối tài chính và nên có một quỹ dự phòng để cho các chi phí phát sinh. Quỹ dự phòng này có thể dao động 5-20% tùy theo phương thức thi công, hoàn cảnh cụ thể và tình hình thị trường; và nên đặt riêng ra, không để trong chi phí xây dựng công trình. Cũng cần tính toán tới việc mua sắm đồ đạc gia dụng trong ngôi nhà mới, tránh tình trạnh “dốc hết vốn” xây nhà mà thiếu tiền phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Sau hết, làm nhà còn dư và không vay nợ thì sẽ hoan hỉ, an vui!
 
 
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống số 191

Các tin khác