Mua condotel, shophouse: Cân nhắc khi vay ngân hàng

Lượt xem: 3032
3/9/2019 - Thị trường
Tác giả: Thực hiện Hy Hưng ảnh Đinh Quang Tuấn

Bạn đọc Nguyễn Văn Truyền (quận 9, TP.HCM) chia sẻ, mỗi ngày anh nhận không dưới 10 cuộc gọi, tin nhắn mời mua condotel, shophouse ở các thành phố du lịch biển. Anh muốn “hỏi nhanh - đáp gọn” rằng condotel, shop house là gì? Có nên đầu tư không? Ở đâu, như thế nào? KT&ĐS đã chuyển câu hỏi này đến ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA). Dưới đây là tóm lược ý trả lời “hỏi nhanh không dám đáp gọn” của ông Lê Hoàng Châu.

 

 
Condotel là gì? Xuất hiện ở thế giới và Việt Nam từ bao giờ?
Condotel là từ được viết tắt của condo và hotel có nghĩa là căn hộ khách sạn-du lịch. Condotel có chức năng đầy đủ của một căn hộ và thường nằm trong một tổ hợp có đầy đủ dịch vụ như một khách sạn. Thực tế hiện nay, thuật ngữ condotel không chỉ là căn hộ mà đang được dùng để chỉ cả các loại hình khác là biệt thự du lịch, nhà phố du lịch và căn hộ du lịch. Ở Nha Trang, Cam Ranh, Long Hải, Vũng Tàu… hiện đã có một số dự án có đủ các loại hình bất động sản này. 
Trên thế giới, condotel xuất hiện từ 40 năm trước ở Miami, Hoa Kỳ. Ở Việt Nam, condotel xuất hiện đầu tiên là ở công trình Havana tại Nha Trang vào năm 2008. Havana khi đó hoạt động theo đúng kiểu xuất phát ở nước ngoài là nhà đầu tư sơ cấp bán cho nhà đầu tư thứ cấp theo dạng tỷ lệ góp vốn kinh doanh và chia lời. Vì vậy không xuất hiện nhu cầu nhà đầu tư sơ cấp cần sở hữu condotel nghĩa là không cần giấy chứng nhận chủ quyền. 
Từ khoảng năm 2014 xuất hiện việc bán đứt phần căn hộ du lịch đã xây dựng cho nhà đầu tư thứ cấp. Việc này do nhà đầu tư sơ cấp đáp ứng theo sở thích của nhà đầu tư thứ cấp. Condotel là hình thức kinh tế chia sẻ, đa sở hữu.
 
Sổ đỏ thời hạn 50 năm! Tại sao?
Chính việc bán đứt condotel như một sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh làm xuất hiện nhu cầu cấp giấy chủ quyền. Condotel được xây dựng tại các khách sạn, tổ hợp nghỉ dưỡng trên đất có mục đích sử dụng du lịch, nghỉ dưỡng thường được giao đất với thời hạn sử dụng tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm). Chính vì vậy nên không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (ta thường gọi là sổ đỏ) với thời hạn lâu dài như nhà ở được làm trên đất ở (thổ cư). Thực tế có một số địa phương cấp sổ đỏ với nội dung “quyền sử dụng đất lâu dài, không hình thành đơn vị ở” là sai luật nên phải thu hồi. Việc không đưa đơn vị ở vào quy hoạch nhằm tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực. 
Căn cứ vào các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính thì trước hết, chủ đầu tư dự án xin cấp sổ đỏ cho condotel. Sau đó, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục xin cấp sổ đỏ cho khách hàng là các nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật. HoREA đã kiến nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường hướng dẫn các địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.
Lưu ý là trên thị trường cũng có một số chủ đầu tư đưa ra khái niệm hometel được kết hợp từ home - nhà và hotel - khách sạn. Hometel là mô hình căn hộ khách sạn - nhà ở tích hợp đầy đủ các tiện ích dịch vụ đạt tiêu chuẩn khách sạn với thời hạn sở hữu lâu dài (có sổ đỏ) và người sở hữu được toàn quyền quyết định sử dụng chúng. Hometel có thể vừa sử dụng để ở lâu dài như căn hộ, vừa sử dụng làm khách sạn phục vụ nhu cầu lưu trú của du khách. Có chủ đầu tư còn dùng từ smartel có nghĩa là smarthome (nhà thông minh) kết hợp với hotel cùng nghĩa như hometel. 
 
 
Đầu tư condotel ở đâu? Của đơn vị nào?
Về nguyên tắc, đầu tư condotel là vừa nhắm tới giá tăng vừa nhắm tới lợi tức cho thuê. Việc đầu tiên là chọn nơi đầu tư. Nơi nào thị trường du lịch phát triển nhộn nhịp thì khả năng sinh lợi cao. Đông khách thì đắt hàng, người ta đã tổng kết như vậy nhưng đầu tư ở nơi đông khách thì chi phí vốn sẽ cao. Ngược lại, nếu biết đầu tư đón đầu thì chênh lệch địa tô sẽ lớn. Nhưng lúc này lại có khả năng chịu rủi ro cũng cao hơn. Đó là quy luật của buôn bán trong mọi lĩnh vực. 
Nên đầu tư condotel của những nhà đầu tư lớn, có thương hiệu. Lý do là chủ đầu tư thứ cấp là người sở hữu condotel nhưng sản phẩm lại được trang bị đồng nhất và vận hành khai thác chung. Chủ đầu tư thứ cấp cần phải kiểm soát được tính minh bạch của việc kinh doanh cũng như chi phí vận hành, quản lý nên những thương hiệu lớn sẽ luôn có lợi thế. 
  Nguyên tắc tiếp theo cũng đúng với nhiều dạng đầu tư khác là nên liệu cơm gắp mắm, tốt nhất là đầu tư bằng vốn tự có của mình để giảm thiểu rủi ro, tránh áp lực trả vốn và lãi suất. Nguyên tắc tiếp theo nữa là khi thấy yếu tố rủi ro xuất hiện thì phải tìm cách rút khỏi địa bàn, chấp nhận lỗ để cắt lỗ.
 
Shophouse là gì? Đầu tư 
shophouse có hấp dẫn hơn căn hộ? 
Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp cửa hàng (shop) và chức năng lưu trú (house - nhà ở). Trong một số dự án đô thị, shophouse là dạng nhà phố thương mại có tầng trệt làm cửa hàng, các tầng trên làm nơi lưu trú. Trong các dự án chung cư, shophouse thường nằm ở khối đế. Trong một số dự án có nhiều tháp chung khối đế thì phần khối đế chưa được cấp sổ đỏ lâu dài. Shophouse ở phần này vì vậy cũng chỉ được cấp sổ đỏ có giới hạn năm sử dụng đất. 
Trong các dự án, thông thường shophouse có số lượng hạn chế, chiếm tỷ lệ không cao so với các loại hình bất động sản khác. Shophouse thường được ưu tiên đặt ở những vị trí thuận lợi cho buôn bán, giao thương nên nó có tiềm năng sinh lợi tốt so với các loại hình bất động sản khác trong dự án, chung cư. Tuy nhiên shophouse có điểm bất lợi là giá thành cao, trong nhiều trường hợp quyền sở hữu chỉ có thời hạn sử dụng giới hạn. Một kinh nghiệm mà người kinh doanh shophouse cần lưu ý là, cộng đồng dân cư của cả dự án là yếu tố quan trọng để đầu tư shophouse tạo ra lợi nhuận tốt và sinh lời.
 
“Ủng hộ và thích ứng với xu thế phát triển mới của mô hình kinh tế chia sẻ trong điều kiện phát triển rất nhanh của công nghệ số trên thế giới; không cần thiết phải có các chính sách riêng biệt cho hình thức kinh doanh theo mô hình kinh tế chia sẻ do kinh tế chia sẻ không phải là một bộ phận tách rời hoặc một thành phần kinh tế riêng nền kinh tế”. 
(trích Quyết định số 999/QĐ-TTg ngày 12.8.2019 của Thủ tướng chính phủ về “Phê duyệt đề án thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ”). 
 
 
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống số 160

Các tin khác