Kinh nghiệm bài 1: Chuẩn bị xây nhà

18/10/2018 - Thị trường

Xây nhà là một công việc quan trọng đối với tất cả mọi người, là công việc có khi cả đời mới làm một lần.

 

 Vì vậy, gia chủ xây nhà luôn dành nhiều tâm sức cho việc này. Việc xây nhà về cơ bản là một công việc khá phức tạp, đòi hỏi đầu tư trên nhiều lĩnh vực và thời gian kéo dài, nên vấn đề chuần bị chu đáo để công việc suôn sẻ, thuận lợi, đạt kết quả tốt là điều cần thiết.

 

 

 

Xây nhà đòi hỏi một khoản chi phí khá lớn so với thu nhập của đại đa số mọi người. Thế nên việc chuẩn bị tài chính, ngân sách là một khoảng thời gian dài, có khi lên đến cả chục năm trước đó. Việc chuẩn bị tài chính trước khi xây cũng là chuẩn bị cho một bản thiết kế có quy mô và mức độ tiện nghi phù hợp với năng lực tài chính, để sao cho vừa đủ, tránh những phát sinh không kiểm soát được khiến công trình dang dở hay rơi vào tình trạng nợ nần.
Nếu bản thiết kế đầy đủ chi tiết thì có thể thực hiện dự toán trên bản thiết kế đó. Thông thường dự toán có thể sai số 5-10%. Theo kinh nghiệm thi công nhà ở gia đình, thì chủ nhà nên dự phòng dôi ra khoảng 10-20% cho các vấn đề phát sinh, chủ yếu là giá vật liệu tăng trong quá trình xây, so với giá trong dự toán.
Nếu không có bảng dự toán chi tiết, chủ nhà có thể khái toán trên cơ sở tính m2 sàn xây dựng. Với thị trường hiện tại, giá phần xây thôi (bao gồm khung sàn bê tông, xây khối xây gạch) khoảng 3triệu/m2 sàn; giá phần xây thô + hoàn thiện (chưa bao gồm đồ nội thất) khoảng 6triệu/m2 sàn xây dựng đối với các dạng nhà phố, biệt thự phố, biệt thự đơn lập. Với biệt thự có sân vườn và mức đầu tư tiện nghi cao thì giá xây dựng hoàn thiện vào khoảng 8-10triệu/m2 sàn
Dù là tự quản lý thi công hay thuê đơn vị thi công thì việc giải ngân trong quá trình xây dựng là điều bắt buộc, trong đó mỗi giai đoạn thi công tương ứng với một số tiền phải bỏ ra. Vì vậy cần tính toán hợp lý tài chính để chi cho mỗi giai đoạn. Ví dụ như sau khi đổ bê tông một sàn là phải thanh toán với cửa hàng vật liệu gạch – cát – đá – xi măng, và thanh toán cho đội thợ xây.
 

 
 
Là giai đoạn tư vấn thiết kế, có thể làm trước hoặc song song với quá trình chuẩn bị thi công xây dựng. Tuy nhiên, hồ sơ thiết kế thi công phải hoàn thành trước khi khởi công công trình. Trong giai đoạn này, chủ nhà cần thống nhất với kiến trúc sư tất cả các nội dung về thiết kế như: quy mô công trình, chiều cao, mật độ xây dựng, mặt bằng công năng, phong cách kiến trúc, các giải pháp kết cấu, giải pháp kỹ thuật.
Cách tính giá thiết kế phí có thể tính theo dự toán, hiện tại với nhà ở gia đình thiết kế phí dao động từ 5%-7% tổng chi phí xây dựng. Với những công trình đòi hỏi cao và tiện nghi, với nhiều công nghệ mới chi phí có thể lên tới 8-10%. Ngoài ra, có thể tính thiết kế phí theo diện tích sàn xây dựng, hiện giá thiết kế nhà ở khoảng 250.000-400.000/m2 sàn.
Trong quá trình làm việc với kiến trúc sư, chủ nhà cần cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan để thiết kế đảm bảo chất lượng. Trong đó, có các thông tin về quy định xây dựng, các nhu cầu sử dụng trong nhà, các thông tin về trang thiết bị kỹ thuật dự kiến lắp đặt, ý thích về thẩm mỹ trong hình thức kiến trúc và không gian nội thất. Việc đưa ra dự trù kinh phí xây dựng là điều cần thiết để kiến trúc sư có thể đưa ra những phương án kiến trúc và giải pháp kỹ thuật, vật liệu phù hợp với tình hình tài chính.
Quy trình làm việc với kiến trúc sư hay văn phòng tư vấn thiết kế thường được chia làm 02 giai đoạn: Đó là giai đoạn thiết kế sơ bộ và thiết kế kỹ thuật thi công. Trong giai đoạn thiết kế sơ bộ, kiến trúc sư sẽ lập nhiệm vụ thiết kế căn cứ vào những yêu cầu, ý muốn của chủ đầu tư; từ đó lập các bản vẽ mặt bằng sơ bộ thể hiện công năng và các bản vẽ phối cảnh 3D thể hiện hình thức công trình. Thời gian lập thiết kế sơ bộ khoảng 1-2 tuần tuỳ quy mô công trình và các yêu cầu của chủ đầu tư; nếu chỉnh sửa nhiều thì thời gian sẽ kéo dài hơn. Sau khi thống nhất thiết kế sơ bộ, kiến trúc sư sẽ triển khai bản vẽ kỹ thuật thi công. Thời gian lập hồ sơ bản vẽ này thường ít nhất là 30 ngày. Kiến trúc sư – đơn vị thiết kế có trách nhiệm và quyền hạn giám sát tác giả trong suốt quá trình thi công công trình.
Việc xác định hình thức – phong cách kiến trúc là một vấn đề nhiều chủ nhà rất quan tâm vì nó trực quan dễ thấy. Đây cũng thường là vấn đề mất nhiều thời gian trong quá trình tư vấn vì trong gia đình gia chủ có nhiều người, và mỗi người có một ý thích, quan điểm riêng. Với công trình nhà ở, có rất nhiều phong cách có thể áp dụng tuỳ hoàn cảnh cụ thể và ý thích của chủ nhà, như phong cách hiện đại, đương đại, tối giản, Á Đông, cổ điển, tân cổ điển, công nghiệp, art – deco, vintage, đồng quê… Mỗi phong cách có những đặc điểm, ưu nhược điểm khác nhau liên quan cả đến chi phí xây dựng và trang trí nội thất.

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mặc dù chủ nhà là… ông chủ, bỏ tiền ra xây nhà cho mình, song không có nghĩa là chủ nhà quyết định tất cả. Khi đã mời kiến trúc sư thiết kế, chủ nhà cần tôn trọng ý kiến của nhà chuyên môn. Chủ nhà cần cung cấp đầy đủ thông tin cho kiến trúc sư trong quá trình lập hồ sơ thiết kế. Chủ nhà nên đưa những ý kiến tổng quan mang tính gợi mở, tránh áp đặt đối với kiến trúc sư. Từ ý kiến của chủ nhà, căn cứ vào quy mô, hình dáng, đặc điểm kỹ thuật, bối cảnh công trình, môi trường xung quanh… kiến trúc sư sẽ tư vấn để đưa ra giải pháp hình thức kiến trúc hợp lý nhất. Chủ nhà nên tránh tuyệt đối việc bắt chước chỗ nọ chỗ kia và yêu cầu kiến trúc sư vẽ theo ý mình. Ở một góc khác, chủ nhà là cầu nối của kiến trúc sư với những nhà thầu xây dựng; và vì vậy cần có những ứng xử khéo léo để từ bản thiết kế tới hiện thực xây dựng công việc được chuẩn - đúng và suôn sẻ. Mọi sự thay đổi trong quá trình thi công nhất thiết chủ nhà phải tham vấn ý kiến của kiến trúc sư.
Nội dung công việc của chủ nhà với kiến trúc sư phải rõ ràng trong hợp đồng tư vấn thiết kế, là làm những phần nào, công đoạn nào, có hay không có phần kỹ thuật, nội thất; trách nhiệm của kiến trúc sư trong quá trình thi công và sau khi thi công. Ngay cả khi đối tác là thiết kế kiêm nhà thầu thi công thì cũng phải tách bạch giữa hai nội dung, cũng như tách bạch về phần tài chính. Thông thường, gói tư vấn thiết kế xây dựng cho nhà ở gia đình có những phần sau tương ứng với các bản vẽ, đó là: Kiến trúc tổng thể - chi tiết, kết cấu, điện – chiếu sáng – thông tin, cấp thoát nước. Phần nội thất thường được tính trong một gói thiết kế riêng trong giai đoạn sau. Tuy nhiên chủ nhà cũng cần lưu ý là một số yếu tố thuộc phần nội thất lại thi công từ phần thô nên cần chuẩn bị trước phần nội thất trong quá trình tư vấn. Ví dụ như các hệ thống chiếu sáng, đèn thuộc về nội thất nhưng thi công dây dẫn lại từ lúc trước khi trát tường; tương tự với các hệ thống ổ cắm, công tắc phải bám theo việc bố trí nội thất của phòng chức năng.
Có bản thiết kế đầy đủ và hoàn thiện, thì đó là cơ sở để lập dự toán chính xác. Bản dự toán sẽ là cơ sở để chủ nhà chuẩn bị tài chính, cũng như mời thầu, lấy báo giá các hạng mục và chuẩn bị vật tư cần thiết. Thông thường với công trình nhà ở gia đình, dự toán của một thiết kế hoàn chỉnh sai số trong khoảng +/-10%. Nếu như trong quá trình chuẩn bị ban đầu, kinh phí có thể chỉ là khái toán dựa trên tổng số m2 sàn xây dựng; thì với bảng dự toán chi tiết, chủ nhà có thể nắm được rõ chi phí cho từng hạng mục xây dựng.

 

Theo tạp chí Kiến Trúc & Đời Sống

Ảnh sưu tầm trên web

 

 

 

Các tin khác