Thô đến đâu, hoàn thiện mức nào?

20/5/2019 - Bạn đọc
Tác giả: KTS Dương Thu Hường ảnh và sơ đồ minh họa Quốc Thống

Tôi sắp ra riêng, hiện đang đi khảo sát một số dự án chung cư để mua căn hộ cho gia đình nhỏ của mình. Tôi thấy hiện nay các dự án có hai kiểu bàn giao, đó là căn hộ thô và căn hộ hoàn thiện, với mức giá chênh lệch cũng đáng kể. Tôi khá phân vân và mong quý báo giải đáp giúp dưới góc độ chuyên môn, giữa mua căn hộ thô hay căn hộ đã hoàn thiện thì khác nhau và ưu nhược ra sao? Nếu mình tự làm hoàn thiện thì có lợi hơn hay để cho chủ đầu tư dự án làm luôn? Phạm Thị Huyền My, phường Bình Trưng, quận 2, TP.HCM

 

 

Phần hoàn thiện được làm sau sẽ phù hợp với sinh hoạt, sở thích và tính cách gia chủ, dĩ nhiên cần có đơn vị tư vấn - thi công chuyên nghiệp hỗ trợ

 

Vấn đề chọn căn hộ thô hay hoàn thiện không hề mới nhưng khách hàng luôn quan tâm, vì mỗi loại căn hộ có đủ các ưu lẫn nhược điểm. Ngoài sự chênh lệch về giá cả từ 3 đến 5 triệu đồng/mét vuông tùy theo thời giá và mức độ hoàn thiện, các gia chủ cũng nên xem xét những điểm đặc thù khác để chọn lựa tùy theo hoàn cảnh và nhu cầu của mình. 
 
Căn hộ thô
Là dạng căn hộ được bàn giao sau khi bộ khung và mặt đứng của block chung cư được hoàn thành. Các phần thuộc về kết cấu của toàn bộ chung cư gia chủ không được quyền sửa chữa thay đổi bao gồm: Hệ thống kỹ thuật điện, nước với đường ống cố định (do đó vị trí bếp và vị trí nhà vệ sinh trong căn hộ hầu như không thay đổi); Tường bao mặt ngoài, hệ thống cửa sổ, ban công hoặc logia; Sàn nhà bằng bê tông trần chưa lát gạch hay gỗ; Tường mặt trong tô trát nhưng chưa có sơn hay ốp gạch; Trần vẫn còn để lộ bộ khung dầm sàn và một số ống kỹ thuật điện, nước, chữa cháy...
Thực tế tùy từng dự án và chủ đầu tư khác nhau sẽ có hai dạng căn hộ giao thô khác nhau đôi chút. Dạng 1 như phần thô kể trên và chưa có tường vách phân chia các phòng. Dạng 2 ngoài phần thô kể trên thì có thêm vách ngăn và cửa phân chia giữa các phòng, có khu vệ sinh với thiết bị tối thiểu. 
Ưu điểm ở căn hộ thô là gia chủ có thể tùy ý thiết kế theo sở thích cá nhân, gu thẩm mỹ riêng, tự lựa chọn vật liệu và thiết bị nội thất, thậm chí có thể phân chia lại không gian, tăng hay giảm số phòng mà không bắt buộc phải tuân thủ như thiết kế gợi ý ban đầu của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên đối với từng dự án sẽ có quy định riêng cho việc hoàn thiện như loại vật liệu được dùng, thời gian tiến hành thi công. Mặt khác với gia chủ không quen việc sửa chữa nhà cửa, thiếu thời gian bám sát thi công thì chi phí vật liệu, nhân công có thể sẽ cao hơn là căn hộ đã hoàn thiện.
 
 
Vách ngăn nhẹ là giải pháp đang được ưa chuộng trong hoàn thiện căn hộ
 
 
Căn hộ hoàn thiện 
Đối với căn hộ hoàn thiện cũng có hai dạng hoàn thiện khác nhau tùy theo dự án. Dạng 1 là hoàn thiện cơ bản với những phần thiết yếu giúp gia chủ có thể dọn vào ở được ngay dù vẫn chưa có những trang trí cộng thêm. Dạng này bao gồm các thành phần: Sàn nhà được lát gạch hoặc gỗ; Tường được sơn nước gắn đèn chiếu sáng cơ bản từng phòng cùng với toàn bộ hệ thống đường điện ngầm, công tắc ổ cắm; Trần nhà được đóng thạch cao, có hệ thống đèn trang trí cơ bản; Phòng vệ sinh hoàn thiện toàn bộ từ thiết bị vệ sinh đến gạch ốp lát tường; Bếp được hoàn thiện ở phần ốp bề mặt nhưng tùy theo dự án và mức giá mà có hay chưa có tủ bếp, hệ thống hút khói… 
Còn dạng 2 là phần hoàn thiện cơ bản nêu trên cộng với trang trí nội thất rời (như bàn ghế sofa, giường ngủ, tủ quần áo, lò bếp, tủ lạnh, máy lạnh…) giống như những căn hộ mẫu khi tham quan dự án.
Việc chọn căn hộ hoàn thiện có thể ở ngay sẽ giúp giảm bớt lo lắng và thời gian tự thi công hoàn thiện so với căn hộ thô. Ở mức độ hoàn thiện dạng 1, gia chủ có thể sử dụng lại những đồ nội thất có sẵn chuyển qua hoặc tích lũy, chỉnh sửa nội thất từ từ theo nhu cầu. Ở căn hộ hoàn thiện dạng 2, gia chủ có thể cho thuê hoặc bán lại ngay (với khách mua phù hợp) sau khi nhận căn hộ. Dĩ nhiên giá mua căn hộ đã có hoàn thiện dù ở mức nào cũng chắc chắn cao hơn so với căn hộ giao thô, thời gian nhận nhà lâu hơn, mức độ hoàn thiện nội thất có thể không như hình dung, mong muốn ban đầu của gia chủ.
 
 
 
Lưu ý chung
Khi lựa chọn và mua một căn hộ, ngoài các yếu tố về vị trí, phong thủy và tài chính, gia chủ cần xác định rõ ràng nhu cầu, mục đích mua để ở, để cho thuê hay đầu tư bán lại. Việc hiểu rõ ưu điểm, nhược điểm của từng hình thức hoàn thiện căn hộ sẽ giúp quyết định chọn lựa dạng nào cho hiệu quả và phù hợp nhất. Đối với căn hộ thô, nên hỏi rõ chủ đầu tư về quy định thi công hoàn thiện, nắm rõ sơ đồ điện nước, kết cấu gốc của căn hộ để có thể chọn phương án thiết kế phù hợp. Nên dự trù giá vật liệu, chi phí phát sinh và thiết kế mẫu trước khi quyết định mua căn hộ thô để tránh xảy ra tình trạng tự làm có thể bị đắt hơn, mất thời gian hơn, thậm chí hiệu quả không hơn gì so với căn hộ đã được hoàn thiện từ chủ đầu tư.
Đối với căn hộ hoàn thiện đầy đủ, gia chủ cần cam kết rõ với chủ đầu tư về chất lượng hoàn thiện, loại vật liệu sử dụng, nguồn gốc trang thiết bị nội thất để tránh các tranh chấp không mong muốn. Với những ai mua căn hộ để đầu tư (cho thuê hoặc sang nhượng lại), các chuyên gia bất động sản khuyến cáo nên quan tâm đến mức độ hoàn thiện để gia tăng giá trị cho một sản phẩm đầu tư. 
 

 
Các căn hộ có bố trí mở, ít vách ngăn giúp linh hoạt hơn trong xử lý không gian, tạo sự liên thông tốt về tầm nhìn
 
 
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống số 138

Các tin khác