Nhiều rủi ro khi chỉ tính thầu bằng mét vuông xây dựng

Lượt xem: 35288
18/6/2018 0:00 - Chuyên đề
Tác giả: Huy Long

Băn khoăn hiện nay của nhiều chủ nhà khi xây nhà là nên chọn thầu xây dựng qua cách tính giá bằng lập dự toán chi tiết hay bằng tính mét vuông xây dựng. Vấn đề này được Kiến Trúc & Đời Sống mang trao đổi với ông Huỳnh Khánh Thanh Duy, kỹ sư định giá công ty Cổ phần kiến trúc xây dựng Nhà Vui.

 
 
 
Ông có thể cho biết có bao nhiêu hình thức nhận thầu hiện nay trong lĩnh vực nhà ở dân dụng?
Đối với lĩnh vực nhà ở dân dụng hiện tại có hai hình thức nhận thầu chính. Thứ nhất là nhận thầu nhân công và phần thô. Thứ hai là dạng chìa khóa trao tay. Phần thô bao gồm vật tư phần thô và nhân công đến hoàn thiện. Ở hình thức thứ nhất bao gồm đổ bê tông từ móng đến mái, xây tô, láng nền, hệ thống M&E, lợp ngói (nếu có). Chủ nhà chỉ việc cung cấp vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện cho nhà thầu thi công. Hình thức chìa khóa trao tay là chủ nhà giao toàn bộ việc thi công và cung cấp vật tư toàn bộ công trình cho nhà thầu.  
 
Giá xây dựng được tính như thế nào?
Hiện tại trên thị trường thì có hai cách tính giá xây dựng. Cách thứ nhất là tính theo mét vuông sàn xây dựng. Cách thứ hai là lập dự toán chi tiết. Mét vuông sàn xây dựng được được tính trên cơ cở nơi nào có thi công thì ở đó được tính diện tích? Lập dự toán là bóc tách chi tiết khối lượng từng loại vật tư của một công trình cụ thể.
 
Ưu và nhược điểm của hai cách tính trên là gì?
Tính theo mét vuông xây dựng có ưu điểm là nhanh, dễ hình dung, dễ hiểu nhưng nhược điểm là thiếu chính xác, dung sai lớn dễ phát sinh và thiếu cơ sở kỹ thuật làm căn cứ khi tính phát sinh trong quá trình thi công. Tính dự toán có ưu điểm là chính xác về mặt khối lượng, dễ quản lý và kiểm soát. Tuy nhiên cách này yêu cầu người đọc bảng dự toán phải có kiến thức và trình độ chuyên môn xây dựng ở mức nào đó mới hiểu được. 
 
Vậy tại sao không chọn cách tính mét vuông xây dựng cho nhanh, dễ hiểu mà phải lập dự toán mất thời gian như thế?
Thật ra không phải chọn cách nào bỏ cách nào. Mỗi phương pháp tính được áp dụng ở từng giai đoạn nhất định của quá trình xây dựng nhà. Thường mét vuông xây dựng dùng ở giai đoạn chuẩn bị kế hoạch xây dựng, là cách tính khái toán nhanh, căn cứ vào đó chủ nhà có thể chủ động kinh phí trong dự trù khi tiến hành hồ sơ bản vẽ thiết kế xây dựng. Dự toán chi tiết được lập căn cứ trên bản vẽ thiết kế hoàn thành để xác định có được chi phí xây dựng thực tế chính xác.
 
Thường mức độ chính xác của bảng dự toán so với thực tế thi công là bao nhiêu? Có phát sinh gì hay không?
Khối lượng vật tư, nhân công trong bảng dự toán được bóc tách từ bản vẽ của chủ nhà cho nên nếu thi công giống như bản vẽ thì không có phát sinh gì cả. Giá trị dự toán là cơ sở pháp lý quan trọng đính kèm hợp đồng thi công đã ký, đó cũng là cơ sở của giá trị quyết toán công trình. Những chi phí phát sinh chủ yếu là do những nguyên nhân: Sự thay đổi thiết kế chủ quan khách quan trong quá trình xây dựng so với bản vẽ ban đầu, giá vật tư tăng đột biến như giá vật liệu cát vào quý IV năm 2017 vừa qua, giá tăng gấp 3 lần… 
 
Nhiều trường hợp chủ nhà mang hồ sơ thiết kế gửi cho nhiều nhà thầu để lập dự toán báo giá, tuy nhiên mỗi  nhà thầu lại đưa ra mức giá khác nhau trong khi chủng loại vật tư sử dụng lại giống nhau về chủng loại, thương hiệu?
Theo tôi thì có nhiều nguyên nhân cần bàn đến. Thứ nhất: Tùy thuộc mức độ Nhà thầu quản lý chuyên nghiệp, uy tín, độ lời mặc định mỗi công ty, có công ty chủ động giảm giá ít lời để có được hợp đồng, ngược lại có công ty duy trì bộ máy giám sát chất lượng cao, nên giá sẽ cao hơn… Thứ hai: Do cách tính dự toán, nhà thầu tính sót, dư hay trùng lắp công tác, khối lượng. Một công tác có thể bị tính hai lần, nhầm lẫn đơn vị tính hay nhập đơn giá chưa cập nhật, chưa có nguồn vật tư mua vào giá cạnh tranh. Thứ ba, không ngoại trừ nhà thầu cố tình tính giá thấp bất hợp lý và bẫy khách hàng bằng các điều khoản trong hợp đồng thi công sau này.
Do đó, với những mức chào giá cạnh tranh khác biệt từ 3-5%, chủ đầu tư sẽ xem đến các yếu tố khác như uy tín thương hiệu nhà thầu, điều kiện thanh toán, bảo hành bảo trì, biện pháp thi công, tiến độ nhanh gấp theo các yêu cầu đặc biệt… Những yếu tố cộng với giá thành tạo nên sức cạnh tranh riêng từng nhà thầu.
 
 
 
Như ông nói ở trên, nhiều chủ nhà  không đọc và kiểm tra được bảng dự toán? Liệu nhà thầu có lợi dụng điểm này để tính dư khối lượng nhằm đánh lừa khách hàng không?
Theo tôi chủ nhà nên nhờ được người thân hay bạn bè giúp hoặc có thể bỏ thêm chút chi phí để liên hệ với các công tư vấn yêu cầu họ kiểm tra độc lập.  
 
Khi nào thì có thể ký hợp đồng với hình thức khoán mét vuông sàn xây dựng không?
Hai bên nên ký hợp đồng theo hình thức khoán mét vuông trên cơ sở bản vẽ phải hoàn chỉnh, đã được nhân sự công ty bóc tách khối lượng chi tiết, được hai bên thống nhất đơn giá từng công tác. Và khách hàng bắt buộc phải ký xác nhận vào bảng dự toán làm căn cứ cho việc quyết toán và tính toán phát sinh nếu có. Chúng tôi cũng lưu ý các điều kiện chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể khi áp dụng cách tính mét vuông để tránh sự nhầm tưởng từ hai phía, ví dụ: cách tính mét vuông dành cho các thiết kế mang tính cơ bản, không chi tiết trang trí cầu kỳ hay dành cho các chủ nhà muốn đầu tư gia cố phần nền móng kết cấu với hệ số an toàn cao, lượng đặt thép vượt chuẩn…
 
Một số đơn vị xem bản vẽ rồi ký mét vuông mà không cần phải lập dự toán chi tiết, cũng như sẵn sàng ký hợp đồng với giá rẻ hơn giá thị trường?
Thường trong trường hợp này không phải cứ khách nào họ cũng làm, được giá họ mới làm. Nhiều trường hợp họ chỉ liệt kê những chi phí chính còn chi phí phụ thì lờ đi nên trong quá trình thi công phát sinh là không tránh khỏi. Cũng không loại trừ có đơn vị thiếu chuyên nghiệp, thiếu nhân sự chuyên môn, hoạt động không đúng đắn về pháp lý và đẩy rủi ro về cho chủ nhà bằng các bẫy điều khoản hợp đồng, bằng thủ đoạn giá rẻ ảo.  
 
Và những đơn vị này vẫn tồn tại? 
Thị trường nhà dân dụng hiện tại rất ít công ty chuyên về thi công hay chuyên về thiết kế mà là kết hợp cả hai, chúng ta thường hay nghe từ “trọn gói” “Miễn phí, bao thiết kế”. Thật ra là lấy cái này nuôi cái nọ, lấy thi công bù thiết kế, thiếu tôn trọng chất xám thiết kế của người kiến trúc sư trong việc thổi hồn trách nhiệm khâu thiết kế. Bên cạnh đó là điều kiện làm thầu quá dễ. Dễ vì sự thiếu hiểu biết về chuyên môn của đa số chủ nhà là người dân bình thường. Một số cai thầu chưa qua trường lớp, chưa có các chứng chỉ chuyên môn nghề nghiệp, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm lâu năm. Một số công ty khoán lại cho các đội thầu phụ, biện pháp giám sát lỏng lẻo, không đạt chuẩn mực thi công và vẽ vời khi công trình đang thực hiện khiến khách hàng ngậm ngùi “ngậm bồ hòn” cho xong nhà.
 
 
 
Các rủi ro chủ nhà gặp phải khi ký hợp đồng theo mét vuông xây dựng giá thấp là gì? 
Do cách tính mét vuông mỗi thầu tính mỗi kiểu nên chủ nhà không thể dự trù được số tiền mình phải bỏ ra con số tương đối chính xác là bao nhiêu. Do đó, nếu chọn ký hợp đồng theo hình thức mét vuông xây dựng sẽ ẩn chứa các nguy cơ sau: Nhận thức về mét vuông của chủ nhà khác sản phẩm mét vuông nhận được, không có cơ sở đối chiếu vì không có bản vẽ kỹ thuật và dự toán chi tiết chỉ rõ; Rất dễ phát sinh kinh phí ngoài dự kiến. Điều này thật sự khó khăn đối với những chủ nhà không có khoản dự phòng hay tiềm lực tài chính dồi dào; Khi muốn thêm bớt các yêu cầu trong quá trình xây dựng, hai bên không có cơ sở dự toán các hạng mục để biết tính phát sinh tăng giảm như thế nào, vì cách tính mét vuông là cố định, không chỉ rõ đơn giá các công tác cụ thể; Giá trị nhận được không tương xứng với số tiền bỏ ra; Khả năng bị bán thầu cao với cách nói là giao cho đội 1.2.3,… Khi đó thầu chính lấy được % xong là phủi trách nhiệm do khi cạnh tranh cố tình nhận giá mét vuông thấp để bắt việc; Chủ nhà trở thành nạn nhân của bẫy thầu giá rẻ. Thường gặp câu “Nhận để có việc cho anh em làm chứ không lấy lời”.
 
Có cách nào để giảm được rủi ro không?
Cách tốt nhất là yêu cầu đơn vị thiết kế hay thi công lập dự toán chi tiết. Các công ty chuyên nghiệp như Nhà Vui chẳng hạn khi giao hồ sơ thiết kế luôn đi kèm bảng dự toán chi tiết kèm theo. Tuy nhiên trên thị trường rất ít công ty tư vấn thiết kế làm được điều này, họ tìm cách thoái thác chỉ khi khách hàng yêu cầu họ mới làm.
 
Giá xây dựng của Nhà Vui thế nào? Cao hay thấp so với thị trường? 
 Đơn giá xây dựng của chúng tôi được tính toán dựa trên cơ sở các phép tính khoa học, xác định chính xác khối lượng tất cả công việc cần thực hiện để xây dựng căn nhà. Về đơn giá, Nhà Vui đã đảm bảo tính đúng đắn, phù hợp với thị trường,mang tính cạnh tranh cao tính chất đầy đủ của chi phí quản lý phù hợp với quy định hiện hành của Nhà nước. Có một thực tế là giá xây dựng của Nhà Vui đang được nhiều nhà thầu hiện nay từ nhỏ lẻ đến các công ty lấy làm chuẩn mực trong việc báo giá của họ. Và kết luận lại rất khó để lại quy ra mét vuông để nói rằng báo giá ai cao thấp hơn ai, điều quan trọng là vẫn phải đọc kỹ hồ sơ thiết kế và dự toán từ đó mới xác định giá cao thấp.
 
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống, số 145

Các tin khác